テナントの内装工事に必要な費用と種類

テナントの内装工事で知っておきたい。工事の種類と費用について解説します。

テナントとは

テナントとは、一般的に都心や駅前などの交通のアクセスが良いとされる場所において、オフィスや飲食店などのビジネスをおこなうための賃貸物件のこと、また賃貸契約を結び入居する借主、または入居している事務所や店舗そのものをさします。テナントの形態には3つの種類があります。

店舗

店舗とは、不特定多数の来客を想定して利用される物件の形態です。カフェや居酒屋、美容院、歯医者、アパレルなどが主な例です。店舗での使用の場合は業種によって必要な面積や適した立地はさまざまといえます。

オフィス

オフィスとは、企業のスタッフが事務作業をおこなう場所として事務所ともいわれます。不特定多数の来客はなく、商取引がないといった点で店舗との違いがあります。不動産会社や旅行会社などの不特定多数の来客がある企業の場合は店舗事務所といわれることもあります。

倉庫

倉庫とは商品の在庫や、その他物品を保管、収納、管理するために使用する例です。テナントを倉庫として利用するのは多くの場合企業によるもので、個人での契約はあまり見られません。一時的な保管から長期的な保管までの使用用途があります。

テナントのメリット

費用を抑えられる

物件を購入するよりもテナント物件を借りるほうが費用を抑えることができます。また、テナントは物件数が多いので、希望する条件に近い物件をみつけることも可能といえます。基本的にほとんどの物件で電気設備や給水設備、空調設備などの内装がすでの施されている場合が多くみられ、また交通アクセスを考慮した駐車スペースの完備や、駐車パーキングとの提携などをおこなわなくていい場合もあります。そのため、維持費、管理費用もすべて賃料に含まれ、一からすべてを準備しなくてはならない路面店に比べると圧倒的に費用をおさえることができます。

土地を探す手間がかからない

テナント物件はすでに建てられている建物の中の一部分となるので、店舗を出店する際の一番のネックともいえる土地探しをする手間を省くことができます。路面店では希望の条件に合う土地を見つけることが非常に大変なため、それらに時間と手間を割く必要がないというのは大きなメリットとなります。

集客力アップ

店舗において売り上げを伸ばしていくには立地が重要な要素となります。交通機関の便利な場所や人通りが多い場所など、店舗の場所が直接的に売り上げにつながるともいえます。特に駅前や商業施設内のテナントでは、帰り道や買い物途中に立ち寄ってもらえることも多いため、集客力がアップします。

そのような人気な土地ではなかなか空きがないのが現状で、路面店を出店するのは難易度が高くなってしまいます、一方で、テナントのある建物のほとんどが駅前や駅の近く、商業施設内など存在するため集客しやすくなるでしょう。

テナントのデメリット

自由度が低い

テナントはあくまで賃貸であるため、内装や設備を整える際の自由度はかなり制限されます。商業施設内のテナントの場合には、まず営業時間を決めることができません。またテナントで外装、内装などの自由度は極めて低く、個性的すぎる大幅なデザインの変更を希望する場合には必ずオーナーに承認を取る必要があります。オーナーからNGが出た際には内装に手を加えることできないということもあり、路面店に比べると内装の自由度は低くなってしまい、店舗のブランドイメージなどが低くなる可能性があります。

集客力に欠ける場合も

テナント物件が2階以上の場合、認知されずらい、店舗の入り口がわかりにくく、入りずらいといった点から敬遠されやすく集客力に欠ける場合もあります。内装の自由度も低いため、大きな看板の設置なども難しいといった理由もあり、場合によっては来店につながりにくい状況となってしまいます。

このようにテナント物件にはメリットとデメリットがあり、それらは集客や売り上げに直接的につながるような場合もあることを覚えておくといいかもしれません。

テナントの内装工事とは

店舗やオフィスなどのテナント契約後は、設備や内装を整えるために工事が必要です。テナント内装工事には、ドアや床、壁、天井、照明、配管、建具、などに加え、さまざまな設備を設置することも含まれます。そして工事する場所が共有部分なのかテナント専有部分なのか、どんな設備のどんな工事なのかによって、工事に責任を持つ人や費用負担をする人が変わってきます。工事の費用や内容に関して不要なトラブルを避けるためにも、工事区分について理解し、どんな工事がどこに区分されるのか知っておく必要があります。

テナントの工事の種類

A工事

テナントの工事の発注から業者の選定、工事費用負担など、工事に関するすべてをオーナーの責任でおこなうことで、主に建物自体や建物の共有部分の工事となり、建物の外壁や外装、エントランスやエレベーター、共有部分の照明、共有トイレ、消防設備などです。契約者は共有部分の工事をオーナーへ依頼することも可能で、その場合でも工事の責任や費用負担はオーナーとなります。

B工事

工事業者の選定や発注をオーナーがおこない、それらの工事にかかる費用は借り主が負担するというものがB工事となります。契約している物件の設備工事が、空調や排水設備など建物全体に影響を及ぼすような設備に関係する工事の場合が当てはまります。建物全体の安全性に関わる部分の工事となるため、責任はオーナーにありますが、契約した物件内の工事のため費用は借主の負担となるわけです。設備の所有権はオーナーにあり、退去時には原状回復が必要
となります。

C工事

借りている物件の専有部分の工事を借り主の責任で工事業者の選定から発注、費用負担までおこなう工事です。いわゆる内装工事で、壁紙や床、照明器具インターネット回線などの工事が該当します。設備の所有権は借り主にあり、退去時は原状回復が必要となります。

上記に記したABC工事は特別に法律で決められた区分というわけではありません。そのため費用や工事内容によるトラブルが起きた場合でも保証などの措置がおこなわれないため、工事をおこなう場合には事前にオーナーとしっかりとした話し合い、相談が重要となります。

テナントの内装工事にかかる費用

店舗を出店するための土地を探す必要がないテナントですが、空きテナントを探す必要があります。希望のテナントが見つかったら内装工事をおこないます。内装工事は物件の状態によって変わります。

居抜き物件

もともと存在した店舗の家具や設備などがそのまま残った状態で不動産物件を他の者に売却したり、貸し出されている物件のことで、すでに設備が整っている状態でテナント募集がされている物件のことになります。以前の事業主が使用していた設備をそのまま使用することができるため、新しくテナントに入るときに内装にかかる初期費用を抑えやすくなります。ただし、内装が整っている状態であっても業種のイメージとかけ離れていたり、自身の考えるデザインと異なっている場合には、設備の撤去や内装工事のやり直しなどをおこなう必要があります。基本的に残された状態を改装するだけで内装工事が完了となるためかかる費用は坪単価15万円/坪〜30万円/坪が相場と言われています。

スケルトン物件

空間が骨組みのみとなっている物件で、内装が何もない状態、つまりコンクリートの打ちっぱなしのテナント物件となります。スケルトン物件のテナントをの場合には、内装だけでなく設備の工事も必要となります。30万円/坪〜50万円/坪が一般的な費用の相場と考えられます。

まとめ

テナントの内装工事には区分があり、自由にできないことも多くあります。内装工事業者に速い段階から相談しておくことで、テナントでも希望の内装をできるだけ実現してくれたり、トラブル回避にもつながります。